築年数20年以上の物件でもリフォームを行った際に住宅ローン控除が受けられる！ということをご存じでしょうか？木造住宅で築20年以上の住宅の増改築の場合はネットなどで検索すると、別途用意しなければいけない書類が存在し、この書類がリフォーム後やそもそも築20年以上の物件の場合に取得が大変困難な書類ということで控除は無理なのか！とがっかりされる方も多いのではないでしょうか？今回はそんな方々に朗報です。
結論から先に申し上げておきますと、築20年以上の木造住宅のリフォームでもある書類があれば住宅ローン控除は受けられます。しかも増改築後でも取得が可能です。実際に私も控除の申請を済ませてきましたので諦めずにまずはこの記事をご覧頂き控除を受けてみて下さい。
住宅リフォームローンの控除の条件とは？
まずはネットで調べてみていきなり目につき挫折してしまいそうになるのは以下の文言です。
『建築から取得までが20年以内（鉄筋コンクリート造などの耐火建築物は25年以内）
※規定の築年数を超える住宅であっても、取得日前2年以内に耐震基準が証明されている場合は対象となります。』
この文言で必要書類がないと申請できない！という事に驚き、施工業者さんに問い合わせてみるも耐震基準証明書や住宅性能評価書などは取得しようとすると、家の内壁などを剥がしたりして確認しないと証明書が作れなかったり、そもそも古い住宅の場合には耐震基準を満たしていない場合がほとんどで、リフォームの際に耐震工事などを行い、かつその際に証明書などを発行してもらうなどの準備ができているなら取得可能ですが、普通に増改築を行っただけの場合はどちらも入手は極めて困難です。不可能ではありませんが、現実的ではないので実際には築20年以上の住宅の増改築の場合は控除が受けられないのではないか？と誤解してしまいます。
別途事前に費用をかけてそれらの証明書を別の専門機関に依頼して作成されている方ならいざ知らず、なかなかリフォームをする際にそこまでする人は多くないと思います。
控除を受ける他の方法はないの？
私も上記のどれにも該当せず、築30年以上の木造住宅のリフォームでしたので、半ば諦めの境地になっていたのですが、実は上記の書類じゃなくてもある書類を用意すれば築20年以上の住宅でも控除は受けられます。
それは『増改築等工事証明書』というもので、こちらはリフォームをしましたという証明とその内容が記載された証明書です。
通常、建物を建てる際には工事を始める前に建築確認申請が必要ですが、小規模なリフォームや増改築の場合にはこの建築確認申請が不要な為、その代わりにリフォームや増改築を行いましたという証明になる書類です。
この増改築等工事証明書はさきに挙げた2種類の書類と瑕疵保険の加入とは違い、リフォーム後でも発行が可能です。
増改築等工事証明書の発行方法
ではこの証明書はどうやって発行してもらうのでしょうか？もちろん誰でも勝手に作成していいものではありません。発行できるのは以下通リ。
- 建築士事務所登録をしている建築士
- 指定確認検査機関
- 登録住宅性能評価機関
- 住宅瑕疵担保責任保険法人
えっ？検査機関や住宅性能評価機関に瑕疵保険法人？さっきのややこしい耐震基準や住宅性能評価と同じじゃないか！と思われた方！一番最初の人です！建築士事務所登録をしている建築士！つまりは1級建築士という事になります。リフォームをされた業者さんの中に一級建築士がおられるならその業者さんに依頼して発行してもらう事が可能なんです。
もしもその業者さんが一級建築士の資格を持っておられない場合でもその業者さんに相談すれば紹介してもらえるかもしれないので、まずは増改築をおこなった業者さんに相談してみてください。
付け加えると、これから築20年以上の住宅の増改築を検討中の方はその業者さんが一級建築士事務所の登録を行っているかどうか？増改築等工事証明書を発行してもらえるのか？を事前に確認をして依頼される方がいいと思います。
発行に必要な書類は？
発行に必要書類は下記の通リ。
- 申請家屋の登記事項証明書等
- 工事請負契約書等
- 工事費内訳明細書
- 間取り図面写真（工事前・工事後）
- 住民票の写し
上記の書類となりますが、実際にリフォームを行ってもらった業者さんであれば、ほとんどは業者さんが把握されているものばかりなので、なくても発行してもらえる場合もあると思います。必要なものを聞いてみてから揃えるのがいいと思います。
発行にかかる費用は？
発行にかかる費用はケースバイケースな様で無料から数万円が相場で業者さんによって異なります。
ちなみに私の場合はありがたい事に無料で発行してもらえました。必要書類も工務店さんに全てあったので、依頼だけで済みました。
発行してもらう場合は費用も事前に聞いておいた方がいいですね。
証明書には何が書いてあるの？
証明書には様々な内容が記載されているのですが、税務署での申告の際に注視している項目は・・・。
- 第1号から第6号工事のどの工事を行ったのか？
- どんな内容の工事を行ったのか？
この2点だそうです。これは実際に税務署へ確認した際に回答して頂きました。
確定申告の際に必要な書類は？
では増改築等工事証明書が発行されたら実際にそれを持って税務署もしくは税務会場等で確定申告をします。この際に必要な種類は以下の通リ。
- 「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
- 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
- 「増改築等工事証明書」
- 「家屋の登記事項証明書」
- 「工事の請負契約書のコピー」
上記の書類が必要になります。少し確認が必要なのは「家屋の登記事項証明書」です。
全部事項証明書でも構いませんが、他のものは自宅にあるものばかりだと思いますが、この家屋登記事項証明書はお持ちでない場合には最寄りの法務局にて申請して発行しておく必要があります。通常窓口での申請では600円ですが、最近ではオンラインで申請が可能になっており、オンラインだと480円で済みます。詳しくは下記をご覧ください。
銀行での融資の申し込みの際に必要になるので、その際に取得されてそのまま残しておられる場合はそちらでOKです。
また工事請負契約書ですが、こちらは事前に必ずコピーをしておいてください。こちらは申請の際に添付、すなわち戻ってきません。ですので、原本を提出するのはまずいので必ずコピーをとってそのコピーを提出します。
実際の確定申告の流れは？
ここまで書類が揃えばいよいよ確定申告へ出向くわけですが、こちらはお住まいの地域によって税務署で申告される場合や私の住んでいる京都市の場合は申告会場が2月16日から4月の15日まで借りられており、その会場で申告する場合など様々あると思います。私の京都市で西陣織会館という会場の場合でいうと朝9時から夕方4時まで行われており、当日に直接会場に行くことも可能なのですが、当日の混雑状況によってはかなり待つことになるので、できればLINEで国税庁と友達登録をしてそこから予約をした方が確実だと思います。
いずれの場合にせよ申告に行った際に行うのは、書類の確認です。職員の方が持参した書類の確認をされます。先ほど準備のところで書いていた書類を用意していれば問題ないです。
次に計算明細書というものに記入をして作成します。
こちらも源泉徴収票に記載してある項目や年末残高証明書に記載の項目などを計算明細書の所定の項目に記入していきます。ちなみに職員の方が丁寧に説明してもらえますので、指示に従って記入していくだけです。
ちなみに京都市の西陣織会館の場合には6階と5階の２つの階を使っており、この計算明細書を作成するまでが6階、それ以降が5階という風になってました。こちらは各場所によって様々だと思います。
計算明細書まで作成できれば次はいよいよPCでの入力作業になります。
以前に医療控除やその他の申告でe-TAXなどを利用された事がある方はログインして入力開始になるのですが、初めてという場合にはまずは利用者識別番号と暗証番号(8桁以上の英数字混在の組み合わせ)を登録します。その後に今回の控除に関するデータを入力していくのですが、こちらも全て職員の方が親切丁寧に教えて頂けるので、その指示に従って入力していくだけです。
この作業が済めば申告は完了で、最後に必要な書類を受け取る為にプリントアウトされた書類を受け取りながら最終の確認をします。(この時に初めての方は最初に登録した利用者識別番号と暗証番号の書類も受け取りますので大切に保管してください)
間違いなければ最後にその書類を提出して終了です。
ちなみに京都市の西陣織会館の場合は上京・左京・中京・下京・右京区の申告を西陣織会館で行っていますので、提出する際に各区のポストみたいなものがあり、自身の区のポストに投函する形になっていました。
どれくらいの時間がかかるの？
こちらも各場所によって違いはあると思いますが、西陣織会館で私が行った感じでいうとスムースにいけば40分～1時間の間くらいでいけるのではないかと思います。
私の場合はなんと計算明細書を作成せずに5階のPC入力に通されてしまい、入力をして終盤になって計算明細書を作成していなかった事に気が付いて職員さんが平謝りで再度上の階に逆戻りして計算明細書を作成してから再び5階へ行って再度入力という事態になってしまったので、2時間近くかかってしまいましたが、これはかなり珍しいケースではないかと思います。
皆さんも計算明細書を作成せずにPC入力を促された場合には「計算明細書はいいんですか？」と聞かれた方が後々面倒なことにならずに済むと思います。(笑
この記事のまとめ
今回は築年数の古い住宅のリフォームに対して住宅ローン（リフォームローン）控除を受けるには？というテーマでお伝えしました。
まず調べて目に飛び込んでくるのは木造で築20年以内、鉄筋コンクリートで築25年以内という文字で、それ以上の築年数の場合には、
耐震基準適合証明書を取得
住宅性能評価書
既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入
のいずれかが必要！という事になっており、リフォーム後にこれら３つの内のどれかを取得するのは極めて困難であり、事実上築年数の古い住宅の場合は控除が受けられないと思ってしまいます。
私自身もその一人で半ば控除を諦めていたのですが、実際には『増改築等工事証明書』というものを取得すれば控除は受けられるという事がわかり、無事に築30年以上の中古物件でのリフォームの控除を受ける事ができました。
同じ様な状況で控除は無理だ！と諦めておられる方への参考にして頂ければ幸いです。
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